기준가격

마지막 업데이트: 2022년 4월 27일 | 0개 댓글
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임대기준가격을 말하기 위해서는 임대가격이 우선적으로 파악되어야 합니다.
임대가격이라 함은 임대시장에서 당사빌딩이 가질 수 있는 경쟁력을 파악하여 경쟁빌딩보다 우위와 열위적 환경을 가감한 , 시장 내에서 임차인 및 수요자가 이해할 수 있는 적정범위 내의 임대료 가격입니다.


그렇다면 임대기준가격은 무엇일까요?

제2차 추경안이 국회를 통과되면서 해양수산분야에 총 1009억원 추가지원이 확정된 가운데 해양수산부가 한시적으로 어업인 유가연동보조금 등을 지원할 계획이라고 밝혔다.

해수부에 따르면 2022년도 제2차 추경안 및 수산발전기금 운영계획 변경안이 국회를 통과하면서 총 1009억원의 예산이 추가로 해양수산분야에 지원된다. 주요 추가지원사업으로 △어업인 유가연동보조금 지원 △수산물 상생할인 지원 △수산물 수매지원 △수산금융자금 이차보전사업이 추진되며, 각각 239억원·210억원·200억원·327억원·33억원이 배정됐다.

먼저 한시적으로 추진되는 어업인 유가연동보조금지원사업은 유류비가 기준가격 이상으로 상승할 경우 기준가격을 초과한 유류비의 50%를 지원하는 사업이다. 어업용 면세 경유 가격이 리터당 2021년 평균 603원에서 지난 5월 평균 1209원으로 2배가량 상승한데다 출어비의 50%가량을 유류비가 차지하면서 어업인들의 부담이 커졌다.

이에 해수부는 어업인들의 유류비 부담을 완화하기 위해 약 3만2000명의 어업인을 대상으로 6월부터 10월까지 5개월간 기준가격을 초과한 유류비의 50%를 지원할 계획이다. 기준가격은 리터당 1100원이며, 지원액 최대치는 리터당 112.5원이다.

수협중앙회가 운영하는 유류구매사업정보시스템을 통해 지급대상과 지급액 등을 확정해 어업인에게 보조금으로 지급할 예정이며, 해수부는 이번 유가연동보조금 지원을 통해 어업인당 최대 154만원의 유류비 절감 효과가 발생할 것으로 예상된다고 밝혔다.

수산금융자금 이차보전 예산이 33억원 증액됨에 따라 정책자금 금리 인하와 대출규모도 확대된다. 이를 통해 유류비 상승에 직접적인 피해를 입는 어선어업과 원양어업 등을 대상으로 고정금리 정책자금 대출금리는 1.0%p 인하하는 한편, 정책자금 대출 규모도 1000억원 추가 공급할 계획이다. 해수부는 이를 통해 총 405개 어가와 12개 원양선사 이자 부담이 월 10만원 정도 줄어들고, 약 1200개 어가와 16개 원양선사가 정책자금을 신규 또는 추가로 대출을 받을 수 있을 것으로 전망했다.

한편, 수산물 상생할인 지원사업 예산이 210억원 늘어남에 따라 올해 총 410억원 규모로 사업이 추진되며, 수산물 수매지원사업비를 늘려 우크라이나 사태 장기화에 따른 중장기 수산물 수급 불안 요인에 선제적으로 대응하기 위해 대중성 어종 비축 여력을 확대하는 한편, 200억원을 반영해 명태가공업체의 원료구입비를 지원할 계획이다.

ETF 거래 시 꼭 알아야 할 기준가격(NAV)와 괴리율의 뜻

● 기준 가격=순자산가치(NAV, NetAsset Value): 펀드 업계에서 통상 '1좌당 순 자산가치'를 줄여서 부르는 말입니다. ETF는 특정 지수를 추종합니다. 이 특정 지수를 추종하는 ETF의 가격이 바로 순자산가치(NAV)입니다. 여 기서 순자산가치는 ETF에서 보유중인 주식, 채권, 현금을 모두 포함하는 자산 총액에서 운용 보수 중에 발생한 부채 총액을 뺀 것을 말합니다. 전일 종가 기준으로 하루 1번 발표된다고 합니다.

● 괴리율(Disparate ratio): ETF의 시장 가격과 기준 가격(NAV)의 차이가 얼마나 나는지 비율로 표시한 지표입니다. ETF의 특성상 시장 가격과 기준 가격의 괴리가 발생할 수 있고, LP의 매수와 매도 호가 제공 활동 등이 원활하지 못하여서 ETF의 가격이 적정하게 거래되지 못할 때 괴리율이 크다라고 할 수 있습니다.

(괴리율이 1%이상일 때는 자산운용사에서 공시를 해야 합니다.)

쉽게 설명해서 동네슈퍼에서 사이다를 산다고 가정하겠습니다. ETF의 기준 가격(NAV)은 사이다의 희망소비자 가격이고 ETF의 현재 가격(시장 가격)은 현재 슈퍼에서 바로 살 수 있는 정가라고 생각하시면 기준가격 됩니다.

그래서 ETF의 기준 가격(NAV)보다 현재 가격이 높으면 가격이 비싸다는 의미입니다. 고평가 상태이지만 결국 NAV가격 근처로 수렴하게 됩니다.

반대로 ETF 기준가격(NAV)보다 현재 가격이 낮으면 가격이 낮다는 의미입니다. 저평가 상태로 결국 NAV가격 근처로 수렴하게 됩니다.

ETF 자산운용사들은 순자산가치(NAV)에 맞게 ETF가격을 추종하려고 합니다. 그래서 주식시장에 이 순자산가치를 기본으로 호가를 설정합니다. 그러나 앞으로 ETF의 가격이 많이 오를 것 같으면 해당 ETF를 매수하려는 사람이 많아지게 됩니다. 주식과 같이 거래가 되므로 수요가 증가함에 따라 ETF의 종가가 상승할 수 있는 것입니다. 반대로 해당 ETF의 전망이 어두울 것이라 예상이 된다면, 보유하고 있던 ETF를 매도하려고 하게 되고, ETF의 가격은 떨어지게 됩니다.

자산운용사들이 ETF의 종가를 순자산가치에 맞추려고 수를 써도, 수요와 공급에 따라서 순자산가치보다 ETF의 가격이 오를 수도, 내릴 수도 있는 것입니다. 즉, 수요와 공급에 따른 시장원리로 인해서 순자산가치(NAV)=기준 가격과 ETF의 종가 사이에 괴리율이 생기는 것입니다.

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Flat products steelmaker HBIS Serbia to halt one of two blast furnaces in unfavorable market

Belgrade-based steel mill HBIS Serbia announced July 11 that unfavorable conditions in the global market have prompted the company to shut down one of its two blast furnaces.

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"Preparations are underway at HBIS Serbia for the shutting down of blast furnace number one. The reason for this decision is the current situation in the global market that has resulted in reduced demand for steel," the company said in an emailed statement July 11.

Blast furnace no. 1, with a maximum capacity of 900,000 mt, is expected to stop production by the end of this month, reported Serbia's state news agency Tanjug on July 11.

This is the second time HBIS Serbia has announced the temporary shuttering of this blast furnace since 2020. The furnace was previously restarted in Aug. 2021 after HBIS Serbia shut it down in July 2020 because of unfavorable market conditions caused by the coronavirus pandemic.

HBIS Serbia, owned by China's HBIS Group, was set up in 2016 after the Chinese group purchased physical assets of the then bankrupt steelworks in the eastern Serbian town of Smederevo. The plant in Smederevo produces iron at two blast furnaces, then converts blast furnace iron to crude steel at a three-furnace converter shop and continuous casting complex. Steel processing includes a hot strip mill, sheet cold reduction mill, annealing and tempering units.

HBIS Serbia currently employs more than 5,000 and has a capacity to process 2.2 million mt/year of flat rolled steel products in coils and sheets, including hot-rolled and cold-rolled products, as well as tinplate products.

"We have adapted our business operations to the current situation. When the market conditions permit, the blast furnace will be restarted," the company said in its emailed statement.

HBIS Serbia with exports worth Eur234.7 million ($237.1 million) was the second largest exporter in Serbia in Q1, according to a presentation from the Serbian finance ministry. The top three largest exporters in the first quarter were mining companies.

The largest exporter was Brestovac-based Serbia Zijin Mining with exports worth Eur276.8 million, while the third largest exporter was Serbia Zijin Bor Copper with exports worth Eur210.0 million.

Following the EU's introduction of import bans on steel from Belarus and Russia, quotas previously assigned to these 기준가격 two countries were reallocated to other exporting countries on a proportional basis, including Serbia, the EU's Directorate-General for Trade said in a March statement.

Serbia's export quotas for hot rolled sheets and strips to the EU were increased from 117,034 mt in Q1 to 151,443 mt in Q2, according to Commission 기준가격 Implementing Regulation (EU) 2022/434 from Mar. 15. The EU quota for Serbia for the current quarter amounts to 157,700 mt.

Several coilmakers at reduced capacity

Due to weak flat steel demand most European coil producers have been operating at reduced capacity over the past couple of months. They have also been planning longer summer maintenance periods and some have confirmed blast furnace stoppages. These measures have been taken to balance out supplies with low demand and to support domestic prices.

Automotive manufacturers have 기준가격 been consuming less steel than last year and compared to usual rates because components shortages have hit car production. Other end-users, including in the white goods segment, have also been reported to be demanding less steel. Distributors have sufficient inventories of coil and, therefore, have been reluctant to book more material in a falling market.

Steelmakers ArcelorMittal in Dunkirk, France, and Acciaierie d'Italia have recently announced plans to stop one blast furnace each. ArcelorMittal Bremen has introduced short-time work. Italy's Arvedi plans to fully stop its Cremona mill for the month of August. Several Northern European producers were reported to be temporarily idling their galvanizing lines in July-August.

One Central European steelmaker has started to offer slab in the spot market to reduce output of finished steel.

These measures, combined with some recovery of import prices 기준가격 and a need on the part of European buyers to restock for September, have impacted prices, halting the downwards trend from early July. Market participants believe that prices have reached bottom and that restocking will start by the end of this month.

Platts assessed HRC in Northern Europe at Eur850/mt ex-works Ruhr July 8, unchanged day on day, but down by Eur610/mt from March 24 when prices reached their peak, according to S&P Global Commodity Insights data.

펀드 투자 성공의 핵심은 환매 시점이다. 가입가격보다 높은 가격으로 환매하지 않으면 성공적인 투자로 볼 수 없기 때문이다. 펀드는 ‘판다’고 하거나 예적금처럼 ‘해지한다’고 말하지 않는다. 대신 환매한다고 표현한다. 펀드는 투자자가 환매하면 펀드 운용사가 이를 다시 사들이는 구조로 돼 있다. 운용사는 투자자의 펀드를 사들인 뒤 해당 자산을 처분해 이 대금을 다시 투자자에게 돌려준다. 이처럼 복잡한 펀드 환매에 대해 자세히 알아보자.


◆환매의 첫 단계…펀드 기준가격이란=펀드에 가입할 때나 환매할 때 기준이 되는 가격을 ‘기준가격’이라고 한다. 펀드 수익률을 계산할 때도 기준가격으로 산출한다.

펀드의 기준가격은 1000좌에 해당하는 가격이다. 주식에서 단위가 ‘주’이듯 펀드를 세는 단위는 ‘좌’다. 펀드의 경우 1좌는 단위가 너무 작아 1000좌 단위로 취급한다. 주식의 한주 가격이 매일 변하듯 펀드 1000좌의 가격인 기준가격도 매일 변한다. 다만 펀드는 새로 출시할 때 기준가격을 1000원으로 설정해놓는다.

펀드의 오늘 기준가격은 어제의 가치다. 주식형 펀드를 예로 들면 펀드에 담긴 주식의 어제 종가를 기준으로 펀드의 투자원금과 투자순이익을 계산한다. 여기에 판매된 펀드의 총 좌수를 적용해 오늘 기준가격을 산출하는 식이다. 기준가격은 하루에 한번 발표한다.

또 기준가격은 1년에 한번씩 ‘정리’된다. 펀드는 1년에 한번 회계상 결산을 하게 돼 있다. 통상 펀드 운용시작일을 기준으로 결산한다. 펀드를 운용하면서 기준가격 발생한 수익이나 이자 등 이익을 분배하는 개념이다. 결산을 하고 난 뒤에는 기준가격을 다시 1000원으로 설정하는 경우가 많다. 이렇게 되면 결산 이전보다 기준가격이 내려가는 경우가 발생한다. 이때 차액분은 투자자의 펀드 좌수를 늘려주는 방식으로 분배한다. 기준가격이 결산 전 1100원이었던 펀드가 결산 후 1000원이 됐다면 차액분인 100원만큼 투자자의 펀드 좌수를 늘려주는 식이다.


◆미래 가격으로 파는 펀드=펀드는 환매 기준가격 신청을 해도 투자금을 받는 데 3일 이상 걸린다. 펀드에 담긴 주식이나 채권 등을 처분해 대금을 마련하는 데 시간이 걸리기 때문이다.

환매 때 가장 중요하게 기억해야 할 것은 국내 주식형 펀드 기준 신청한 2~3일차의 기준가격으로 판매가가 정해진다는 것이다. 오늘 금융상품시장의 종가는 내일 기준가격에 반영되기 때문이다. 이런 점 때문에 펀드는 미래 가격으로 판다고 표현한다. 시장 변동이 큰 시기라면 예상보다 받는 환매대금이 적을 수도 있다.

환매에 걸리는 시간은 가입한 펀드의 종류에 따라, 환매를 신청한 시간에 따라 다르다. 주식을 50% 이상 담았는지, 채권을 50% 이상 담았는지에 따라 다르다. 또 주식형 펀드라면 오후 3시30분을 기준으로 언제 신청했는지에 따라 환매에 걸리는 시간이 다르다. 국내 주식형 펀드를 오후 3시30분 이전에 환매 신청했다면 신청날을 1일차로 했을 때 4일차에 투자금이 들어온다.

이때 날짜는 영업일을 기준으로 센다. 토요일·일요일·공휴일은 포함되지 않는다는 뜻이다. 국내 주식형 펀드의 경우 금요일 오후 4시에 환매 신청을 했다면 다음주 수요일에 투자금을 받게 된다. 해외 펀드는 기준가격 이보다 훨씬 오래 걸린다. 국가에 따라 환매 신청 후 2주 뒤에 받는 경우도 있다.


◆환매 때 주의할 점=펀드를 환매할 때는 몇가지 주의해야 할 사항이 있다. 우선 투자자가 환매 후 받는 투자금은 신청 2~3일차 기준가격으로 준다. 펀드 전문가들은 상승장일 때 환매 신청할 것을 추천한다. 또 위험을 낮출 수 있도록 환매를 여러차례에 걸쳐 분산하는 것이 좋다고 조언한다.

가입 후 세달 동안은 환매 신청을 하지 않는 것이 좋다. 상품마다 다르지만 통상 가입 후 90일 내 환매를 신청하면 이익금에 대해 수수료를 부과하는 경우가 많다.

펀드 수익에 세금이 붙는다는 것도 기억해야 한다. 특히 대부분 비과세 대상인 주식형 펀드와 달리 채권형 펀드는 과세 대상인 경우가 많다.

펀드는 판매회사마다 수수료와 판매보수 비율이 다르다. 같은 상품이라도 어떤 회사를 통해 가입했느냐에 따라 수익률이 달라질 수 있다. 만약 펀드 가입 후 더 낮은 수수료를 적용한 판매회사를 알게 됐다면 ‘펀드 판매회사 이동제도’를 통해 비용 부담 없이 판매회사를 이동할 수도 있다. 금융투자협회 전자공시서비스에 접속해 ‘펀드공시 → 펀드판매사 변경’을 하면 된다. 이곳에서 펀드별 수수료와 판매보수를 한눈에 비교해볼 수도 있다.

어느덧 선선한 바람이 불고 있습니다 . 가을이란 말이 느낌이 오네요 .

문득 24 년 강원도 내설악에서 군생활하며 느꼈던 가리산의 경치가 생각나네요 . 배고팠던 군시절 , K1A1 소총 한 자루를 멋 삼아 강원도 가리산의 단풍을 배경으로 찍었던 사진에서는 24 년전 아련한 추억이 새롭군요 . 전역 후 , 코리아디펜스라는 밀러터리사이트에 군시설 추억담을 꾸준히 연재하기도 했었는데 , 언제 시간되면 그 시절의 추억담을 써 보도록 준비해 보겠습니다 . 아침 저녁 기온차가 심한데 모두들 건강조심 하시기 바랍니다 .

전 시간 면적의 개념에 대해서 말씀 드렸는데요 , 이어서 오늘은 또 다른 실무이론으로써 “ 임대기준가격 ” 에 대해 개념 정리를 해보도록 하겠습니다 .


임대기준가격을 말하기 위해서는 임대가격이 우선적으로 파악되어야 합니다.
임대가격이라 함은 임대시장에서 당사빌딩이 가질 수 있는 경쟁력을 파악하여 경쟁빌딩보다 우위와 열위적 환경을 가감한 , 시장 내에서 임차인 및 수요자가 이해할 수 있는 적정범위 내의 임대료 가격입니다.


그렇다면 임대기준가격은 무엇일까요?

임대기준가격이란?
위의 임대료 가격에 대한 평당개념의 마케팅 영업가격의 기준가격을 임대기준가격이라 말하고 있습니다 . 소위 “3.3 ㎡ 당 보증금 100,000 원 , 3.3 기준가격 ㎡ 당 임대료 10,000 원 ” 이런 식으로 불리어지고 있는 가격을 말합니다 .


즉 , 임대기준가격을 적정수준으로 책정하여 임대시장에서의 대응력를 강화 , 당사빌딩의 임대수익을 제고함에 그 목적을 두고서 당사빌딩의 적정 시장 임대가격을 결정하는 기준가격이라는 의미 로써 사용되어 지고 있습니다 .

그러면 기존 임대시장가격이 형성되어진 구역내 빌딩 ( 이하 “ 대상빌딩 ” 이라 함 ) 에 대하여 임대기준가격을 책정하려는 담당자는 먼저 어떠한 일을 해야 할까요 ?

담당자는 대상빌딩의 경쟁력을 포함한 마케팅 범위내의 임대시장에 대한 시장조사를 면밀히 진행해야 합니다 . 시장조사 시에는 광의와 협의로 구분된 환경을 구체적으로 조사해야 하는데 , 대상빌딩이 속한 지역을 포함하는 거시적 관점에서 어떤 변화 및 개발계획이 수립되어 있는지 , 미시적관점에서는 대상빌딩 주변지역에 어떤 영향을 줄 수 있는 계발계획이나 또는 리스크적인 측면의 요인들이 있는지 면밀하게 검토해야 합니다 . 해당지역의 경제적 여건 및 동향을 파악해야 하며 , 입지적인 환경의 현상을 분석하고 , 해당지역 및 인근지역까지도 포함된 임대시장의 환경들을 꼼꼼히 살펴야 하지요 .

그래야만 대상빌딩의 적정 수익이 '향후 지속적 효익을 창출할 수 있는 것인지?' 아니면 '일정기간 이 후에는 수익이 감소할 것인지'를 추정할 수 있습니다 . 이는 건물을 경영하는 PM’er 가 가장 기본적으로 파악하고 활용해야 하는 분야이기도 합니다 . 또한 좀더 자세하게는 대상빌딩이 경쟁빌딩에 대해 비교우의에 있는 점은 어떤 것이며 , 비교열위에 있는 점은 어떤 것인지 ? 이러한 비교 우위 및 열위의 환경들이 임대가격에 어떤 영향을 미칠 것인지 정확하게 파악해야 효과적인 수익창출이 가능할 것입니다 .기준가격

아래 이미지는 거시적 , 미시적 시장분석의 예시로 실무에서 사용하는 내용입니다 . 거시적 지역분석과 거점지역의 임대시장 동향 , 입지조건 , 테넌트 선호요인 분석 그리고 민감도 분석까지 내용입니다 . 참고하여 주시기 바랍니다 ,

[ 시장조사의 거시적 분석 예시 ]

※ 상기 도표는 서울 강남지역임으로 지역의 개발계획 등의 중장기적 토지개발 요소에 대해서는

조사를 생략하였음을 양지하여 주시기 바랍니다.

[ 시장조사의 미시적 분석 예시 ]

[ 대상빌딩 민감도 분석 예시 ]


임대기준가격 책정시 담당자는 대상부동산의 개별특성을 감안하여 지역별 사무실 수요와 공급량에 따른 임대시장가와 입주선호도 및 주변 경쟁빌딩과의 시장경쟁력을 감안 하여야만 하는데요 , 이는 세부적으로 사용자의 편의제공과 부동산 운영의 수익성을 고려하여 각 층별로 지하층 , 1F, 2F, 기준층으로 나누어 임대료를 세분화 시켜야 해야 합니다 . 여기서 신축빌딩의 경우 에는 신축된 프리미엄을 고려하여 기준가격 주변 임대시장에서 고가의 임대료를 책정하는 것 이 기 건물주들의 일반적 관행이었던 반면에 , 실무자들은 이러한 오류를 범하여 경쟁력을 상실한 채 , 장기공실 상태를 유지하기 보다는 적정수준의 임대기준가격을 책정하여 신속하게 조기의 공실을 해소해야 하며 , 발생할 수 있는 기회손실액을 최소화 하는 측면을 적극적 고려 해야만 대상건물을 효과적으로 임대시장에 정착할 수 있음을 상기하여야 한다고 생각됩니다 .

임대기준가격을 결정할 시에는 보증금과 임대료의 비율을 10:1 로 하고 , 보증금의 월세 전환이율은 국가 고시기준율 10% 를 활용해도 무방 합니다.

보증금은 임대료의 10 개월분으로 산정하며 , 임대료는 유사 타경쟁빌딩의 임대료를 비교사례법으로 참고하여 결정합니다 . 관리비에 대해서는 일부분을 수익으로 처리하는 국내관행에 의해 자연스럽게 정액제 또는 정액제와 실비 , 마지막으로 실비형태 . 세가지로 구분되어 징수하고 있습니다 .


“ 보증금 + 월세 조건 ” 은 대다수의 '투자용으로 빌딩을 운영하는 건물주'들이 사용하는 보편적 임대기준가격 결정방법입니다 . 월세에 대한 담보형태의 보증금을 운영하나 그 범위가 최소화 ( 여기서는 10 개월분 ) 되어 운영하며 , 임대료 미수 RISK 를 회피할 수 있는 정도의 임대보증금으로 운용함이 합리적이라 할 수 있겠습니다 .


“ 전액 보증금 조건 ” 은 임대보증금 예탁율이 높을수록 향후 임차인의 자금수급 경색시 안정성과 관리상의 용이성을 활보할 수 있어서 위험성이 낮으나 . 시중금리가 초 저리시에는 임대보증금 운용수익이 낮아 임대수익성이 높지 않음으로 불가피한 사정이 아니면 가급적 사용하지 않는 임대기준가격 조건입니다 . 요즘 주거용에서도 전세가 월세로 많이 바뀌고 있는 추세인데요 . 바로 이러한 점들이 고려되지 않았을까 생각해봅니다 .


“ 전액 월세조건 ” 은 전액 월세조건이라 임대수익성은 높으나 , 임대보증금의 예탁액이 없어 향후 임차인의 자금 경색시 , 예를 들어 임차인의 도산 또는 파산시에는 미수임대료의 발생과 동시에 원상복구 및 명도소송 등으로 관리상의 문제가 발생될 수 있으며 , 임대인의 투자자산에 대하여 안정성과 관리상의 높은 RISK 의 부담으로 임차업체의 신용도가 명확하지 않으면 가급적으로 사용하지 않는 조건이라고 말씀드릴 기준가격 기준가격 수 있겠습니다 .

오늘은 임대기준가격에 대해 시장에서는 어떤 의미이며 , 어떻게 활용되는가에 대해서 말씀드렸습니다 . 환절기 건강에 유념하시고 보다 활기찬 가을하늘의 정취를 만끽하시기 바랍니다 .

김구성 | 한화63시티 투자자문팀 매니저
담당업무 : 기업부동산 기준가격 자산관리분야 AM/PM 마케팅
□ 임차업무 및 채권관리
□ SOC(BTO,BTL,BOO) Project Manager
□ Asset (REITs, Fund) / Property Management
□ CCIM (USA, Certified Commercial Investment Member)


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