재매각법

마지막 업데이트: 2022년 7월 24일 | 0개 댓글
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조좌진 롯데카드 대표이사(왼쪽)와 권광석 우리은행장(오른쪽)이 21일 서울 중구 우리은행 본점에서 공동 금융상품 개발 및 마케팅 협력을 위한 ‘전략적 업무제휴 협약’을 체결했다. [출처=롯데카드]

부동산경매에서 매각불허가 신청하는 방법

경매물건을 잘 분석하고 입찰하여 성공적으로 낙찰을 받았다. 그런데 예기치 않은 일이 발생한 경우, 예컨대, 최고가매수인이 낙찰을 받고 나서 매각물건을 현장방문해보니 신고 되지 않은 유치권자가 유치권을 주장하는 경우, 물건현황이 감정평가내용과 다른 경우, 매각물건명세서에 나타나지 않은 선순위 임차인이 있는 경우(낙찰후 선순위 근저당권이 말소되어 후순위 임대차가 대항력을 가지는 경우) 등 이대로 매각을 허가하여 진행하여서는 아니될 필요성이 있을 때 매각불허가신청을 해볼 수 있다. 민사집행법에서는 매각불허가 신청이라고 말하지 않고 매각허가에 대한 이의신청사유라고 규정하여 다음과 같이 정하고 있다.

2. 매각허가에 대한 이의사유(매각 불허가 사유)

(1) 매각허가에 대한 이의는 민사집행법 제121조에서 규정하고 있으며, 재매각법 이외의 사유로는 이의신청을 할 수 없다.

제121조(매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.
1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

(2) 매각허가에 대한 이의 사유(매각불허가 사유)를 좀더 세분해보면 다음과 같다.

1호. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

㉠ 강제집행을 허가할 수 없을 때: 강제집행의 요건, 강제집행개시의 요건(법39조, 40조, 41조), 강제경매신청의 요건이 흠결된 경우

㉡ 강제집행을 계속 진행할 수 없을 때: 집행이 정지 또는 취소사유가 있는 경우(법 49조, 50조). 예컨대, 경매개시결정이 채무자에게 송달되지 않은 경우(대결 1991.12.16. 91마239), 매각기일을 이해관계인에게 재매각법 통지하지 않은 경우(대결 1999.11.15. 99마5256), 집행정지결정 정본이 매각기일이후 매각결정기일전에 제출된 경우(집행을 계속진행 할 수 없을 때)

2호. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

㉠ 부동산을 매수할 능력이 없는 때: '매수할 능력이 없는 때'는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 같이 독립하여 법률행위를 할 수 있는 능력이 없는 경우를 의미한다(대결2009.10.5. 2009마1302). 예컨대, 미성년자, 한정치산자, 금치산자가 법정대리인의 관여 없이 부동산을 낙찰 받은 경우 또는 청산법인이 부동산을 낙찰 받은 경우

㉡ 부동산을 매수할 자격이 없는 때: '매수할 자격이 없는 때'는 법률의 규정에 의하여 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우를 의미하는 것으로서, 부동산을 매수할 경제적 능력을 의미하는 것이 아니다(대결2009.10.5. 2009마1302). 법률의 규정에 의하여 매각할 부동산을 취득할 자격이 없는 경우로서 규칙 59조(채무자, 매각절차에 관여한 집행과, 매각부동산을 평가한 감정인은 매수신청을 할 수 없다) 법 138조4항(재매각절차에서 매각대금을 납부하지 아니한 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없다)등에 해당한 때를 들 수 있다.

매각조건에서 관청의 증명이나 인·허가를 받아야 하는 경우로서 농지 취득시 농지취득자격증명을 받아야 하는 경우, 사회복지법인의 기본재산 취득시 보건복지부장관의 허가를 받아야 하는 경우(대결 2007.6.18. 2005마1193), 학교법인의 기본재산 취득시 감독청의 허가를 받아야 하는 경우(대판1994.1.25. 93다42993), 전통사찰보존법상의 경내지 등을 취득시 문화체육부장관의 허가를 받아야 하는 경우(대판 1999.10.22. 97다49817) 등이다.

3호. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 다른 사람 명의로 입찰하는 경우로 볼 수 있는데 실제로 외부에서는 알기가 어렵고 입증하기가 쉽지 않다.

4호. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

집행관은 법108조(매각장소의 질서유지) 각호사유에 해당하는 사람에 대하여는 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나, 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있는데, 이러한 제한을 받은 자가 입찰에 참여하여 낙찰 받은 경우 매각불허가 사유가 된다.

예컨대 입찰법정에서 물리적, 심리적으로 입찰참여를 하지 못하도록 한 사람이 낙찰을 받은 경우, 허위유치권을 신고하여 일반입찰자의 참여를 못하게 어렵게 한후 유치권자가 낙찰을 받은 경우 법108조 1호, 2호에 해당할 수 있다.

5호. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

㉠ 최저매각가격 결정에 중대한 흠이 있는 경우

최저매각가격 결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할 것이고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저매각가격이 매우 저렴하다는 사유는 이의사유가 될 수 없으나, 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우라면 그로써 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 본다(대결 2004.11.9. 2004마94)

예컨대, 건물증축부분을 평가하지 아니하고 감정평가를 경우(대결 1969.8.26. 69마80), 임야를 감정함에 있어 수목을 포함하여 평가하지 아니하고 토지만 감정평가를 한 경우(1998.10.28. 98마1817), 토지대장 면적을 기준으로 평가하지 아니하고 등기부면적으로 평가하여 경매가 진행된 경우(대결 1993.9.15. 93마1065), 미등기건물이 존재하는 토지만의 매각에서 미등기건물이 존재함으로써 토지가격에 미치는 영향을 감정가에 반영하지 않은 경우(대결 1991.12.27. 91마608)
[일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락된 경우, 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는지 여부에 대한 판단 기준]

일부 경매대상 물건이 감정평가에서 누락되었다 하더라도 감정인의 총평가액과 누락부분의 가액, 후순위 근저당권자의 배당가능성 등을 고려하여 그 누락부분이 낙찰을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한 것인 경우에만 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 판단될 수 있다(대결2000.11.2. 2000마3530)

㉡ 일괄매각의 결정에 중대한 흠이 있는 경우

경매목적 부동산이 2개 이상 있는 경우 분할경매를 할 것인지 일괄경매를 할 것인지 여부는 집행법원의 자유재량에 의하여 결정할 재매각법 성질의 것이나, 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우, 토지와 건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우, 2필지 이상의 토지를 매각하면서 분할경매에 의하여 일부 토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지 등이 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우 등 분할경매를 하는 것보다 일괄경매를 하는 것이 당해 물건 전체의 효용을 높이고 그 가액도 현저히 고가로 될 것이 명백히 예측되는 경우 등에는 일괄경매를 하는 것이 부당하다고 인정할 특별한 사유가 없는 한 일괄경매의 방법에 의하는 것이 타당하고, 이러한 경우에도 이를 분할경매하는 것은 그 부동산이 유기적 관계에서 갖는 가치를 무시하는 것으로써 집행법원의 재량권의 범위를 넘어 위법한 것이 된다(대결2004.11.9. 2004마94).

㉢ 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 경우

경매절차에서 매각물건명세서를 작성하도록 하는 취지는 경매절차에 있어서 매각물건명세서의 작성은 입찰대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 하는 데 그 취지가 있다(대결2004.11.9. 2004마94). 그러므로, '매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다(대결1999.9.6. 99마2696)

6호. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

예컨대, 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차인의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 선순위 근저당권이 매각허가결정이전에 소멸하여 임차인의 대항력이 존속하게 된 경우 매각허가이의를 할 수 있고, 선순위 근저당권이 매각허가결정이후에 소멸한 경우 매각허가결정취소를 할 수 있다(대결1998.8.24. 98마1031). 낙찰후 매각허가결정전 유치권의 신고가 있는 경우(대결2007.5.15. 2007마128)

7호. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

예컨대, 매각기일의 공고를 법률상 규정한 방법에 의하지 않거나, 매각기일에 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 제공하지 않았는데도 매각을 허가한 경우 등이다.

낙찰후 위 매각불허가 사유에 해당할 경우 이해관계인은 낙찰허가결정전(낙찰후 7일이내) 매각허가에 대한 이의 신청서(또는 매각불허가 신청서)를 관할법원에 제출하여야 한다. 이해관계인은 자신의 권리에 관한 이유에 대하여만 신청할 수 있고 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청할 재매각법 수 없다.

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    • 최종원 기자
    • 승인 2021.04.22 18:06
    • 수정 2021.04.22 18:06
    • 댓글 0
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      롯데카드, 주요 주주 우리은행과 업무위수탁 협약
      은행 입출금 가능한 신용카드·우대금리 상품 출시
      MBK파트너스-우리은행, 롯데카드 지분 80% 보유
      향후 몸값 띄워 재매각이나 우리카드와 합병 가능성

      조좌진 롯데카드 대표이사(왼쪽)와 권광석 우리은행장(오른쪽)이 21일 서울 중구 우리은행 본점에서 공동 금융상품 개발 및 마케팅 협력을 위한 ‘전략적 업무제휴 협약’을 체결했다. [출처=롯데카드]

      조좌진 롯데카드 대표이사(왼쪽)와 권광석 우리은행장(오른쪽)이 21일 서울 중구 우리은행 본점에서 공동 금융상품 개발 및 마케팅 협력을 위한 ‘전략적 업무제휴 협약’을 체결했다. [출처=롯데카드]

      롯데카드가 우리은행과 제휴상품 출시와 마케팅 협력을 위해 손을 잡았다. 우리은행은 롯데카드의 지분 20%를 보유하고 있는 주요 주주다. 이외에도 롯데카드는 핀테크 기업과의 상업자 표시 신용카드(PLCC) 발행 등을 통해 사업을 다각화하고 있다. 이를 두고 재매각이나 우리카드와의 합병을 염두에 둔 롯데카드의 전략적 행보라는 관측이 나온다.

      롯데카드와 우리은행은 지난 21일 ‘공동 금융상품 개발 및 마케팅 협력을 위한 업무위수탁 협약’을 체결했다고 밝혔다. 양사는 고객 니즈에 부합하는 제휴상품 출시와 디지털 플랫폼을 활용한 공동 마케팅 등에서 협력하기로 했다.

      가장 먼저 이달 중 우리은행 입출금 기능이 탑재된 롯데카드가 출시된다. 롯데카드는 지난 1일 자산관리 기업 뱅크샐러드와 PLCC '빨대카드'를 출시하며 협업 폭을 넓히고 있다.

      롯데카드의 이같은 행보에 대해 일각에선 몸값을 키우기 위한 사업 다각화라는 관측이 나온다. 롯데카드는 현재 사명에 '롯데' 이름이 들어가긴 하지만 사모펀드사(PEF)가 과점주주로 있는 만큼 롯데그룹과 연관성이 적다.

      '기업 사냥꾼'이라는 이명을 가진 사모펀드사는 인수·합병(M&A) 시장의 큰 손으로 불린다. 이 때문에 향후 재매각을 염두에 둔 몸값 띄우기로 볼 수 있다는 것이다.

      롯데그룹은 지난 2017년 10월 롯데지주를 설립했다. 지주사 전환에 따라 롯데그룹은 공정거래법과 금산분리 원칙에 의해 금융계열사 주식 보유가 금지됐다. 롯데그룹은 지주설립 이후 2년이 경과하기 전인 2019년 10월까지 롯데카드·손해보험·캐피탈사를 매각해야만 했다.

      이에 따라 롯데그룹은 롯데카드, 롯데캐피탈, 롯데손해보험 등의 금융계열사를 매각하기로 2018년 11월 공식 발표했다. 이후 지난해 1월 입찰을 진행해 그룹이 가지고 있는 롯데카드 지분을 MBK파트너스에 매각했다. MBK파트너스는 김병주 회장이 2005년 설립한 국내 최대 사모펀드사로, 얼마 전 이베이코리아 인수 명단에도 이름을 올려 화제가 됐다.

      롯데그룹은 지난해 5월 롯데카드 매각을 위한 우선협상대상자를 MBK파트너스-우리은행 컨소시엄으로 선정했다. 인수를 위해 우리은행과 MBK파트너스는 롯데카드는 지분을 각각 20%, 60%씩 취득했다. 남아있는 20% 지분은 현재 롯데그룹이 가지고 있다.

      롯데카드 인수에 나선 이유로는 우리카드의 낮은 자산 규모가 꼽힌다. 우리카드의 올 1분기 순이익은 720억원을 기록해 전년동기 대비 41.2% 증가했지만 여타 금융지주 계열 카드사에 비해 자산 규모가 낮다. 롯데카드와 M&A를 하게 되면 신한·국민카드에 버금가는 전업 카드사로 거듭날 수 있다는 것.

      우리금융지주 출범에 따른 적극적인 M&A 기조도 한몫한다. 우리금융은 지난 2019년 1월 지주사 체제 복귀에 따라 자본력을 바탕으로 M&A에 적극 나서고 있다.

      당시에는 우리금융의 국제결제은행(BIS) 자기자본 비율이 낮아 롯데카드의 추가 지분 인수가 사실상 어려웠다. 지주사 출범 이후 1년간 보수적으로 위험자산을 평가하는 '표준등급법'을 적용 받았기 때문이다.

      2019년 말 기준 BIS비율은 우리금융이 11.89%를 기록해 △신한금융지주(13.90%) △KB금융지주(14.48%) △하나금융지주(13.95%) 대비 낮은 편이었다.

      하지만 지난해 내부등급법 적용 이후 자기자본비율을 보다 높였다. 바젤Ⅲ 최종안을 도입하면서 BIS 비율은 지난해 3분기 기준 14.2%로 상승해 전년 동기 대비 2.8%포인트 올랐다. 높아진 자본 여력을 바탕으로 향후 MBK파트너스의 지분 60%를 향후 인수할 것으로 유력하다.

      손태승 우리금융지주 회장은 재매각법 지주사 출범 이후 "비은행부문 M&A를 통한 수익원 다각화로 2~3년 내 1등 금융그룹으로 도약할 것"이라며 포부를 밝힌 바 있다.

      작년 경매시장은 침체되어 있는 부동산 시장에 비해 선전을 하였는데요. 이번 2014년에도 부동산 경매에 대한 긍정적인 측면이 많이 나타나고 있습니다. 작년 4.1대책과 8.28대책으로 부동산 경매시장의 지표가 많이 오름세를 보였지만 2014년도 부터 달라지는 최저매각가격이라는 변수로 인해 부동산시장이 어떻게 변할지 신경을 곤두세우고 있습니다. 20%의 최저매각가격 하향은 단순히 경매 소요시간을 줄이는 것이 아니라 경매시장을 바꿀 수 있는 힘이 있기 때문에 경매 매각을 할때 좀 더 주의하여 진행을 하셔야 합니다. 그래서 오늘은 부동산경매전문변호사와 부동산경매의 매각절차와 매각대금에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

      압류채권자 또는 최고가매수신고인은 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하는 경우에 경매의 실효성을 확보하기 위해 법원에 신청해서 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 않고 그 행위를 하는 사람에 대해 그 행위를 금지하거나 일정한 행위를 하도록 하여 매수신고인의 경매 물건을 보호 조치 할 수 있습니다.

      그리고 법원은 매각기일로부터 1주일 이내에 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 들은 후 매수인에 대한 매가허가결정 또는 매각불허가결정을 하고 매각불허가결정을 하면 매수인 또는 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되며, 법원은 직권으로 새 매각기일을 정해야 합니다.

      매각허가결정이 선고되면 매수인은 대금지급기한 내에 매각대금을 지급해야 하며, 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 경매 물건의 권리를 취득합니다.

      그렇다면 매수인이 매각대금을 미지급을 할 경우에는 부동산경매가 어떻게 진행이 되는 걸까요?

      매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않은 경우에 차순위매수신고인이 있으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정해야 하지만 대금지급기한을 다시 정한 경우에는 그렇지 않고 차순위매수신고인에 대한 재매각법 매각허가결정이 있으면 매수인은 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다.

      또한, 매수인이 대금지급기한 또는 다시 정한 대금지급기한까지 대금을 전부 지급하지 않았고, 차순위매수신고인이 없는 경우에는 법원이 직권으로 부동산의 재매각을 명해야 하는데 재매각 절차에서는 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건이 그대로 적용됩니다.

      매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자(연 2할) 및 절차비용을 지급하면 재매각 절차가 취소됩니다. 한편, 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받고도 대금지급기한까지 매각대금을 지급하지 않으면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 중 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 경매 물건의 소유권을 취득하게 됩니다.

      법원경매의 경우 부동산 가치 보다 권리분석에 비중을 두었지만 입찰 참여자가 경매 물건을 공고하게 되면 첫 매각기일에 참여 여부를 결정하여 신건에 참여하도록 해야 합니다. 최근에도 부동산경매로 인해 궁금점이나 소송 등의 문제로 법률상담을 원하시는 의뢰인분들이 계셨었는데요. 이번 부동산 경매제도의 개정으로 인해 많은 사람들이 관심을 가지고 있다는 것을 확인할 수 있었습니다. 하지만 부동산 경매를 진행할 때에는 꼼꼼하게 진행해야 사기나 건물의 권리 등으로 인한 피해를 줄일 수 있기 때문에 준비를 철저히 하거나 전문인 등을 통해 도움을 받는 것이 필요합니다.

      이외에도 부동산관련하여 소송이나 분쟁 등으로 해결하지 못한 문제가 있으신 분들은 부동산경매전문변호사 김병철변호사가 해결해드리겠습니다.

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      [단독]"반년 내 매각" 미샤도 9월 위기…로드숍 1세대의 몰락

      미샤 매장 사진

      미샤 매장 사진

      사모펀드(PEF)에 인수된 이후에도 적자경영을 탈피하지 못한 화장품 브랜드 '미샤(법인명 에이블씨엔씨)'가 빠르면 올 4분기부터 매각 절차를 밟는다. 이미 지난해 이후로 대주단과 맺은 재무약정(Covenant)을 위반한 탓인데 9월 말을 기점으로 생사여탈권은 은행들에 넘어갈 전망이다.

      12일 금융계에 따르면 에이블씨엔씨 (5,370원 ▼30 -0.56%) 대주주인 IMM프라이빗에퀴티는 3분기 말 인수금융 만료시기를 맞아 기한 내 매각을 전제로 채무 재연장을 요청한 것으로 확인됐다.

      IMM이 특수목적법인(SPC) 비너스원과 리프앤바인 등을 통해 2017~2018년 사이 에이블씨엔씨 59.2% 인수에 들인 자금은 약 3900억원이다. 이 가운데 1200억원 가량이 대주단 차입금이었던 것으로 파악된다.

      IMM은 인수 초반 공개매수를 통한 상장폐지 재매각법 계획이 실패하고, 주가가 오르지 않자 추가 인수(Volt on) 전략을 써서 시너지를 내보려 했다. 동종업계 중소사인 미팩토리(2018)와 지엠홀딩스(2019) 등을 인수해 원브랜드 한계를 탈피하려 했지만 저가 화장품 전체가 몰락하면서 이른바 '물타기'도 실패했다.

      에이블씨엔씨의 매출은 2017년 3733억원에서 인수 2년차인 2019년 4222억원까지 올랐지만 이후 내리막길을 걸어 지난해엔 2629억원으로 4년 전에 비해 30% 가량 역성장했다. 같은 기간 영업이익은 112억원에서 2년 만에 18억원으로 줄더니, 지난해에는 224억원의 손실로 적자전환했다.

      IMM의 에이블씨엔씨 인수 건에 돈을 대준 주채권단은 신한은행과 신한금융투자 등 신한금융그룹이다. IMM은 이후 신한금융이 발행한 전환우선주 7500억원을 투자하면서 돈독한 우호적 관계를 유지했다. 신한금융은 IMM 블라인드펀드인 로즈골드 2호, 3호에 연속 출자하기도 했다.

      에이블씨엔씨 투자 건은 2020년부터 디폴트(재무약정 파기)를 선언할 수 있는 상태였다. 양자간 재무약정에 따르면 첫째로 2018년 기준 상각전 이익(EBITDA) 200억원 및 부채비율 80% 이하 유지가 조건이었다. 2019년 EBITDA는 220억원, 2020년 300억원, 2021년 400억원 등의 명시규약이 정해졌다.

      에이블씨엔씨는 2년 전인 2020년에 이미 600억원대 적자를 내면서 디폴트 선언이 가능했으나 채권단은 웨이버(의무면제) 처리했다. 차주의 차입금 상환이 어려운 상태이지만 별다른 대안이 없다고 여겨 경영권을 맡긴 것이다. IMM은 2021년 6월 말 할리스 매각을 성공으로 이끈 김유진 대표를 구원투수로 보냈지만 실적은 악화됐다.

      양측은 최근 5년 만기 텀론의 재연장을 두고 논의를 지속하고 있다. 채권단 관계자는 "IMM이 2017년 하반기에 미샤를 인수하면서 빌린 인수금융 채무가 텀론 1200억원에 한도대출(RCF) 430억원 등 총 1600억원 이상"이라며 "재매각법 이 가운데 1200억원 선순위 대출의 만기가 5년으로 이번에 이자를 포함해 1500억원 가량을 상환해야 하지만 (IMM이) 재연장을 요청한 상태"라고 밝혔다.

      IMM은 차입금 연장의 조건으로 에이블씨엔씨 매각을 6~9개월 내에 완료하겠다는 내용을 구두 확약한 것으로 전해졌다. 채권단 관계자는 "일단 5년간 IMM이 시행착오를 거쳤고 화장품 업계가 코로나19 등 특수한 상황을 맞아 고전한 측면이 있기 때문에 (채무) 연장 쪽에 무게를 두고 매각 과정을 지켜볼 예정"이라며 "다만 IMM도 LP(PEF 유한책임사원 투자자) 자금을 일정부분 손해봐야 하는 상황이라 (매각이) 쉽지만은 않을 것"이라고 우려했다.

      IMM은 미샤 외에도 지난해 인수한 국내 1위 가구 및 인테리어 전문기업 한샘 (56,300원 ▲700 +1.26%) 경영에도 고전하고 있다. 1조5000억원대 거래에서 8000억원을 인수금융으로 조달했는데 여기서도 채권단과 맺은 재무약정이 주가하락으로 디폴트 위기에 몰렸다.

      임대차법 2년 후폭풍…임대차 계약 분쟁 손배 신청 최다

      임대차법 2년 후폭풍…임대차 계약 분쟁 손배 신청 최다

      [아시아경제 김민영 기자] 4억원에 전세를 살고 있던 A씨는 지난해 7월 집주인에게 2년 계약 연장을 위해 계약갱신청구권을 행사했지만 집주인은 아버지 등 가족이 직접 거주할 예정이라고 거부 의사를 밝혀 같은 해 9월 계약을 종료하고 이사를 할 수밖에 없었다. 하지만 알고 보니 집주인은 가족이 아닌 새로운 세입자와 8억9000만원에 계약을 해 실거주 사유가 거짓인 것으로 밝혀졌다. A씨는 현재 주택임대차분쟁조정위원회에 손해배상 관련 재매각법 분쟁조정을 신청한 상태다.

      집주인(임대인)과 세입자(임차인) 간 손해배상 관련 분쟁이 올해 역대 최고 기록을 세울 전망이다. 계약갱신청구권제, 전·월세상한제를 골자로 하는 ‘임대차 2법’ 시행 이후 해석과 적용을 둘러싸고 집주인과 세입자 간 갈등이 증폭되면서 오히려 전·월세시장 혼란만 부추겼다는 지적이 나온다. 시장에서는 오는 8월 법 시행 2년을 기점으로 이 같은 분쟁이 더 늘어날 것이란 우려가 커지고 있다.

      13일 대한법률구조공단에 따르면 올해 1~6월 임대차분쟁조정위원회에 접수된 손해배상 관련 분쟁은 309건으로 상반기 집계만으로 2020년(116건), 2021년(278건)을 이미 넘어섰다. 임대차2법이 시행되지 않았던 2017년(53건)보다는 6배 가까이 늘었다.

      세입자가 갱신요구권을 행사할 때 임대인 측이 거절하는 주된 사유로 거론되는 것은 주택임대차보호법에 규정된 ‘실거주 사유’다. 하지만 실거주 사유로 갱신요구를 거절한 집주인이 제3자에게 임대하거나 비워두고 매각하는 경우 등이 향후 발각돼 세입자가 이에 대한 손해배상을 요구하는 사례가 빈번해지고 있다.

      김예림 법무법인 덕수 변호사는 "청구권 행사가 거절돼 이사를 나갔는데 집주인이 실거주를 하지 않고 제3자에게 재임대하거나 임대기간 중 동의 없이 매각했을 경우 세입자가 이사비 등 손해배상을 요구하는 사례가 늘고 있다"며 "계약갱신청구권 만료 주기가 돌아오는 올해 8월을 전후로 손해배상 관련 분쟁이 더 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

      임대차2법이 시행된 2020년 8월 이후 임대차 계약 갱신·종료 관련 재매각법 분쟁은 해마다 늘고 있는 추세다. 대한법률구조공단에 따르면 지난해 주택임대차분쟁위원회에 접수된 임대차 계약 갱신·종료 관련 분쟁은 총 307건으로 2019년(49건), 2020년(154건)과 비교해 각각 6배, 2배 가까이 늘었다. 특히 임대차2법이 시행되기 전 월평균 3건에 불과했던 관련 분쟁 접수는 임대차2법이 본격 시행된 2020년 8월 이후 월평균 22건으로 폭증했다. 올 6월까지 계약 갱신·종료 관련 분쟁은 132건이 접수됐는데 8월을 전후로 관련 분쟁은 더 늘어날 것으로 보인다. 새 임대차법을 현장에 적용하는 과정에서 집주인과 세입자 간 갈등이 급증한 것이다.

      주택 보증금 반환 관련 분쟁도 끊이지 않고 있다. 올해 상반기 대한법률구조공단에 접수된 주택·보증금 반환 분쟁 건수는 296건에 달한다. 2020년 905건, 2021년 683건 등으로 주택·보증금 반환 관련 분쟁은 집주인과 세입자 간 고질적 갈등 사례다. 전문가들은 보증금을 반환을 둘러싼 갈등도 더욱 증가할 수 있다고 우려한다. 2년 전 계약갱신권을 요구한 가구들의 계약이 만료돼 상당수 가구들이 보증금을 돌려받아야 하기 때문이다.

      김예림 변호사는 "세입자를 새로 들여 보증금을 돌려줘야 하는데 거래 침체로 세입자를 못 구하거나 전세가격 하락으로 이전 보증금을 충당 하지 못하는 경우 이런 분쟁이 늘어날 수 있다"고 말했다.

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      올해 전체 주택임대차 분쟁 건수도 지난해를 웃돌 가능성이 높다. 임대차2법이 본격 시행된 2020년 분쟁조정 전체 신청 건수는 1536건에서 2021년 1635건으로 소폭 늘었다. 올 상반기에 이미 전체 접수건수가 924건이라는 점, 8월을 기점으로 관련 분쟁 증가 가능성 등을 고려하면 올해 임대차분쟁 건수는 지난해 수준을 넘어설 가능성이 크다는 관측이 나온다.


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